Oturum amacıyla yapılan kiralamalarda, kiracılar kiracı lehine düzenlenen yasalar sayesinde haklarını koruyabilmektedir. Ticari kiralama sözleşmeleri ise genellikle mülk sahibi lehine hükümler içerir. Diğer yandan, ticari kullanım amacıyla bir gayrimenkulde kiracı olanları koruyan farklı haklar da bulunmaktadır. Müdahalesiz kullanım hakkı bunların başında gelir. Ticari amaçlı kiralamalarda kiracıların haklarını koruyabilmesi için sözleşmede müdahalesiz kullanım hakkına ilişkin hükümlerin olup olmadığına özellikle dikkat edilmesi gerekir.
Sözleşme hükümleri, tarafların nasıl davranacaklarını düzenleyen, tarafların hak ve sorumluluklarını gösteren anlaşmalardır. Sözleşmede yer alan müdahalesiz kullanım hakkı da kiracının kiraladığı yeri öngörülen amaçla kullanabilmesine imkân veren ve mülk sahibinin sebepsiz bir şekilde kiracının kullanım alanına karışamamasını sağlayan önemli bir haktır.
Bu yazımızda, müdahalesiz kullanım hakkına ilişkin kiracıların nelere dikkat etmesi gerektiği, bu hakkın ihlali halinde neler yapılabileceği konularını inceliyoruz.
Müdahalesiz Kullanım Hakkı Nedir?
Müdahalesiz kullanım hakkı, kiracıların kiraladıkları yeri öngörülen ve üzerinde anlaştıkları amaçla kullanma hakkını ifade eder. Bu çerçevede, kiracılar kiraladığı yeri anlaştıkları amaç doğrultusunda kullanma, su-elektrik gibi imkanlardan faydalanma, oturmaya ilişkin haklara sahip olma, çok katlı binalarda asansör kullanabilme gibi haklara sahiptir. Mülk sahiplerinin bu haklara zarar verici nitelikteki davranışları söz konusu hakkın ihlali anlamını taşır. Bunlara örnek olarak aşağıdaki davranışlar verilebilir:
- Mülk sahibinin kiralanan yere çok sık ve haber vermeden gelmesi
- Mülk sahibinin rahatsız edici nitelikteki gürültü veya davranışları engelleyememesi
- Mülk sahibinin kiracıyı rahatsız etmesi
- Elektrik ve su gibi temel imkanların kullanılmasının engellenmesi
- Kiralanan yere ilişkin sözleşmede verilmesi öngörülen araç ya da hizmetlerin sağlanmaması
- Kiralanan yerin oturulabilir duruma getirilememesi
Özellikle COVID-19’un getirdiği belirsizliklerin arttığı bir dönemde, ticari kiracıların haklarını ve menfaatlerini en iyi şekilde koruyabilmeleri için sözleşme hükümlerini çok iyi anlamaları ve bilmeleri gerekmektedir. Bu kapsamda, kiracıların kira sözleşmelerinde müdahalesiz kullanım haklarına ilişkin açık ya da örtülü bir hükmün olup olmadığına dikkat etmesi çok önemlidir.
Müdahalesiz Kullanıma İlişkin Zımni Hüküm
Eğer sözleşmede belirli bir konuda açık bir hüküm yoksa yasalardaki zımni hükümler uygulanır. Genellikle, müdahalesiz kullanım hakkına ilişkin zımni bir hüküm her kira sözleşmesinde yer alır. Zımni hüküm, sözleşmede açıkça belirtilmeyen ancak yasalarda zımnen kabul edilen hükümleri ifade eder. Bu anlamda, bir sözleşmede müdahalesiz kullanım hükmü açıkça yer almasa da mahkeme o hükmün zımnen geçerli olduğunu kabul edip, kiracının o hükümden yararlanmasına karar verebilir.
Müdahalesiz Kullanım Hakkının Sözleşmede Belirlenmesi
Müdahalesiz kullanım hükmü sözleşmede açıkça da belirlenebilir. Eğer sözleşmeye bu yönde bir hüküm konulursa, bu hüküm zımni hükmün yerine geçer. Bu durumda, kiracılar konuyla ilgili istedikleri hükümlerin sözleşmeye konulmasını veya sözleşmede yer alan hükümlerin kendi ihtiyaç ve talepleri çerçevesinde değiştirilmesini isteyebilir. Böylelikle, ticari sözleşme metinleri genellikle mülk sahibi lehine düzenlenmiş olsa da kiracılar söz konusu hükümleri müzakere edip ihtiyaçları doğrultusunda düzeltmek isteyebilir. Daha da önemlisi, bir mülk sahibi bu yönde konulması istenen bir hükmü engelleyemez ya da bir şarta bağlayamaz.
Sözleşme Hükmünün İhlali Durumunda Neler Yapılabilir?
Mülk sahibi söz konusu hükme aykırı davrandığı durumlarda kiracılar aşağıdaki şekilde farklı opsiyonlara sahiptir:
- Kiralama sözleşmesini iptal etmek
- Başka bir yere taşınmak
- Kira ücretinin düşürülmesini talep etmek
Kiracı, sözleşme hükmünün ihlal edilmesi durumunda, yukarıda belirtilen seçeneklerden birisini uygulayabilir. Ancak sözleşme hükmüne bir aykırılık olup olmadığına son kararı mahkeme vereceği için kiracıların en uygun opsiyonu seçmesi çok önemlidir. Örneğin, kira sözleşmesine aykırılık durumu olduğu gerekçesiyle taşınma ya da kira ödememe gibi aksiyonların alındığı ancak sonrasında mahkemenin aksi yönde karar vermesi halinde kiracılar çeşitli maliyetlerle karşı karşıya kalabilir.
Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar
Ticari kiracılar için farklı koruyucu hükümler olsa da bunların uygulanma aşamasında bir takım karmaşıklıklar da söz konusu olabilmektedir. Örneğin,
- Müdahalesiz kullanım hakkına ilişkin koruyucu hükümler mülk sahibi veya onun adına hareket eden bir başkasına karşı koruma içerse de bunlar dışındaki herhangi biri tarafından verilen rahatsızlıklardan dolayı mülk sahibi sorumlu değildir.
- Mahkemeler bazı durumları mülk sahibinin kontrolü dışında olarak değerlendirmektedir. Genel olarak, mülk sahipleri bu tür rahatsızlıklar için sorumlu tutulmamaktadır. Ancak olayların sadece kaçınılmaz olarak ortaya çıktığı durumlarda mülk sahipleri doğrudan sorumluluktan kurtulamamaktadır. Mülk sahibinin sorumluluğunun kalkması için rahatsızlık verici olayın ortaya çıkmaması için mülk sahibinin gerekli özeni göstermiş ve öncesinde gerekli tedbirleri almış olması gerekir.
- Eğer kiracı bir rahatsızlık söz konusu olduktan sonra uzun bir süre gayrimenkulden ayrılmazsa, mahkeme kiracının bu duruma onay gösterdiği ya da şikayet etme hakkından feragat ettiği şeklinde bir sonuca ulaşabilir.
Yardıma mı İhtiyacınız Var?
Onal Gallant&Partners, Gayrimenkul Hukuku, Fikri Mülkiyet Hukuku, Ticaret Hukuku, Aile Hukuku, Aile Yoluyla Göçmenlik, Çalışma ve Yatırım Yoluyla Göçmenlik ve ABD Vize Süreçleri konularında uzman bir hukuk bürosudur. Amerika'da şirket kurulması ve ABD’de gayrimenkul satın alınmasından, marka tescili ve Green Card çekilişlerine kadar geniş bir yelpazede güvenilir bir temsil ve danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
Onal Gallant&Partners’ın tüm ofislerinde görev yapan her biri alanının uzmanı, güncel mevzuat ve uygulamalar hakkında derinlemesine bilgi ve tecrübe sahibi olan saygın ve dinamik hukukçulardan oluşan ekibi saydığımız bu alanları ilgilendiren tüm hukuki problemlerinizin çözümü ve ABD’de hayata geçirmek istediğiniz projelerinizin finansal olarak en etkin şekilde ve sorunsuz süreçlerle yönetilmesi konusunda sizlere yardımcı olmaya hazırdır.
Uzmanlık ve uygulama alanlarımızdaki konularla ilgili olarak en çok merak edilen sorulara verdiğimiz cevapları, sürekli değişen ve güncellenen yasal düzenlemeler ve idari tasarruflarla ilgili haberleri ve bilgilendirme amaçlı videolarımızı ve bloglarımızı ziyaretçilerimizle paylaşmaktan büyük mutluluk duyuyoruz. Bu kapsamdaki yayınlarımızı websitemizden, Facebook, Twitter, Quora, LinkedIn ve Medium hesaplarımızdan ve Youtube kanalımızdan takip edebilirsiniz
Ayrıca ofisimize e-mail veya telefonla doğrudan ulaşabilirsiniz.
