Gayrimenkul alım-satımları bir dizi işlemi içinde barındıran hukuki bir süreçtir. Avukat incelemesi de gayrimenkul alım-satımı içinde yer alan önemli bir adımdır. Özellikle New Jersey eyaletinde bu aşama zorunludur. Avukat incelemesi, gayrimenkul için bir teklif verilmesi ve teklifin karşı tarafça kabul edilmesi sonrasında başlar. Buna göre, teklifin kabul edilmesinden sonraki üç iş günü içinde herhangi bir avukata başvurulmazsa veya kontrat hükümlerine ilişkin avukatın herhangi bir onaylamama ya da değişiklik işlemi bulunmazsa, sözleşme tarafları bağlayıcı hale gelir. Bu nedenle, tarafların haklarının korunması adına sözleşmenin her iki tarafı için de avukatlık incelemesi çok önemlidir.
Bu yazımızda, gayrimenkul alım-satım sözleşmelerinde avukat inceleme sürecinin nasıl ilerlediği ve neden önemli olduğu konularında faydalı bilgiler sunuyoruz.
Avukat İncelemesi Nedir? Neden Gereklidir?
Avukat inceleme süreci, gayrimenkul alım-satım sözleşmesinin incelenmesi, gözden geçirilmesi ve sözleşme hükümlerinin değiştirilmesini içeren ve sözleşmenin tarafları bağlayıcı hale gelmesinden önceki son aşamadır. New Jersey eyaletinde bu uygulama zorunlu olup, sözleşmenin imzalanmasından sonraki üç günlük bir süre içinde yerine getirilmesi gerekir.
Avukat incelemesi için gayrimenkulün alıcı ya da satıcısı tarafından bir avukat tutulur. Üç iş günü içinde atanan avukat tarafından herhangi bir itiraz yapılmazsa yapılan sözleşme taraflar için bağlayıcı hale gelir.
Avukat İnceleme Sürecinde Neler Yapılabilir?
Avukat inceleme süreci sonrasında sözleşme taraflar için bağlayıcı hale geleceği için bu süreç içinde sözleşme hükümlerine nihai hali verilir. Sözleşme hükümleri doğrudan kabul edilebileceği gibi, sözleşmeye yeni hükümler eklenebilir ya da sözleşmenin iptali sağlanabilir. Bu kapsamda;
Alıcı tarafın avukatı, aşağıdaki gibi farklı nitelikteki hükümlerin sözleşmede yer almaması halinde sözleşmeye eklenmesini talep edebilir:
- Gayrimenkul için beklenenden daha düşük fiyat değerlemesi yapılması halinde fiyat müzakeresine imkan veren bir hüküm
- Finansman sağlayacak kredi kuruluşunun finansman sağlamaktan vazgeçmesi halinde alıcının sözleşmeyi cezai bir işleme maruz kalmadan iptal edebilmesine imkan veren bir hüküm
- Gayrimenkule ilişkin ilgili dokümanların alıcıya verilmesine imkan veren bir hüküm
- Anlaşmazlık halinde depozitonun geri verilmesinin netleştirilmesine ilişkin bir hüküm
- Satış işleminin tamamlanmasına ilişkin sürecin nasıl yürütüleceğine ilişkin bir hüküm
Satıcı tarafın avukatı, aşağıdaki gibi farklı nitelikteki hükümlerin sözleşmede yer almaması halinde sözleşmeye eklenmesini talep edebilir:
- Alıcının inceleme hakkının gayrimenkulün gerçek fonksiyonel arızalarla sınırlı olacak şekilde çerçevelenmesine ilişkin bir hüküm
- Alıcının peşin ödeme gücüne sahip olduğunu gösteren bir belge ibrazına imkân veren bir hüküm
- Satışa ilişkin masrafların tamamının alıcı tarafından ödeneceğine ilişkin bir hüküm
Ayrıca,
- Alıcı herhangi bir sebepten ötürü avukatı aracılığıyla sözleşmenin iptal edilmesini isteyebilir (farklı bir gayrimenkul satın alması gibi).
- Satıcı herhangi bir sebepten ötürü avukatı aracılığıyla sözleşmenin iptal edilmesini isteyebilir (daha yüksek bir ücretle başka bir alıcıyla anlaşması gibi).
Avukat incelemesi New Jersey’de üç iş günüdür. Hafta sonları ve yasal tatil günleri bu sürede dikkate alınmaz. Üç günlük süre alıcı ve satıcının gayrimenkul sözleşmesi imzaladığı ve birbirlerine teslim ettikleri günün ertesi gün başlar. Üç günlük süre, avukat incelemesine engel olacak şekilde, tarafların müsait olmaması ya da teknik herhangi bir sorun gibi durumların yaşanması halinde uzayabilir.
Avukat İncelemesi Sonrası Neler Olur?
Avukat incelemesi sonucunda herhangi bir değişiklik yapılmadığı sürece alıcı ve satıcı tarafından önceden imzalanan sözleşme yasal olarak bağlayıcı hale gelir. Sözleşmede veya yasalarda belirtilen durumlarda tarafların sözleşmeyi iptal etme hakları hala vardır. Avukat inceleme süreci bittikten sonra denetleme, finansman, tapu işlemleri ve satışın sonlanması işlemleri gerçekleştirilir.
Denetleme: Gayrimenkul sözleşmeleri alıcıya gayrimenkulün denetlenmesine imkân verir. Bu kapsamda, alıcı taraf yetkili bir denetleyici görevlendirerek evin fiziki incelemesini yaptırır ve evin kusurlu yanlarının olup olmadığına ilişkin rapor alır. Denetim raporu sonucuna göre alıcı bunların tamir edilmesini ya da tamir masraflarının fiyattan düşürülmesini isteyebilir. Satıcı masrafları ödemeyi kabul ederse gayrimenkulün bozuk bölümlerini tamir ettirir, kabul etmezse de satışı iptal edebilir.
Finansman: Gayrimenkul alımlarında genellikle banka kredisi kullanılır. Banka kredisinin onaylanması sonrasında alıcıya mortgage kredisi tahsis edilir.
Tapu İşlemleri: Tapu idaresince alıcının gayrimenkulü almasını engelleyici nitelikte bir sorun olup olmadığı tespit edilir. Bu konuda bir sorun yoksa alıcı adına tapu kağıdı düzenlenir.
Satışın Sonlanması: Satıcıya ödeme yapılır. Alıcı ve satıcı taraflar gerekli belgeleri tapu idaresine sunar. Yeni durumu gösteren tapu kağıdı alıcıya teslim edilir.
Bir gayrimenkul satmak ya da satın almak kişi veya ailelerin hayatlarında verdikleri en önemli kararlardan biridir. İlk defa yapılması, büyük tutarlar içermesi gibi farklı nedenlerle gayrimenkulü alan ya da satan taraflar için gayrimenkul alım-satımları stresli bir süreç anlamına da gelebilmektedir. Bu açıdan, bu gibi işlemlerin öncesinde tecrübeli ve alanında uzman kişilerden profesyonel destek almak bu süreci daha kolay yürütülmesini mümkün kılacaktır.
Yardıma mı İhtiyacınız Var?
Onal Gallant&Partners, Gayrimenkul Hukuku, Fikri Mülkiyet Hukuku, Ticaret Hukuku, Aile Hukuku, Aile Yoluyla Göçmenlik, Çalışma ve Yatırım Yoluyla Göçmenlik ve ABD Vize Süreçleri konularında uzman bir hukuk bürosudur. Amerika'da şirket kurulması ve ABD’de gayrimenkul satın alınmasından, marka tescili ve Green Card çekilişlerine kadar geniş bir yelpazede güvenilir bir temsil ve danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
Onal Gallant&Partners’ın tüm ofislerinde görev yapan her biri alanının uzmanı, güncel mevzuat ve uygulamalar hakkında derinlemesine bilgi ve tecrübe sahibi olan saygın ve dinamik hukukçulardan oluşan ekibi saydığımız bu alanları ilgilendiren tüm hukuki problemlerinizin çözümü ve ABD’de hayata geçirmek istediğiniz projelerinizin finansal olarak en etkin şekilde ve sorunsuz süreçlerle yönetilmesi konusunda sizlere yardımcı olmaya hazırdır.
Uzmanlık ve uygulama alanlarımızdaki konularla ilgili olarak en çok merak edilen sorulara verdiğimiz cevapları, sürekli değişen ve güncellenen yasal düzenlemeler ve idari tasarruflarla ilgili haberleri ve bilgilendirme amaçlı videolarımızı ve bloglarımızı ziyaretçilerimizle paylaşmaktan büyük mutluluk duyuyoruz. Bu kapsamdaki yayınlarımızı websitemizden, Facebook, Twitter, Quora, LinkedIn ve Medium hesaplarımızdan ve Youtube kanalımızdan takip edebilirsiniz
Ayrıca ofisimize e-mail veya telefonla doğrudan ulaşabilirsiniz.
