Gayrimenkul Hukuku

Onal Gallant Bayram & Amin PC, Kuzey ve Merkez New Jersey ile New York City’de ticari binalar ve özel konutlara yönelik avukatlık hizmeti vermektedir. Ticari bina ve özel konutların alım-satımları, opsiyon tanınması, geliştirilmesi ve kiralanmasındaki gerekli hukuki prosedürler emlakla ilgili başlıca alanları oluşturmaktadır.

Avukatlarımız, müvekkillerimizin karşılarına çıkan her aşamada onlara yardımcı olmaktadır.

Sağladığımız hizmetlere örnek olarak;

  • Ticari bina alım - satımları
  • Özel konut alım - satımları
  • Devir ve kapanış dökümanlarının hazırlanması
  • Tapu takyidat incelemesi
  • Sorunsuz bir kapanış sağlanması
  • Opsiyon sözleşmeleri
  • Kiralama
  • Borcun yeniden finansmanı
  • Sözleşme önerileri
  • Ev Sahibi - Kiracı Davaları

Gayrimenkul Hukuku Blog

Amerika’da Haciz | Bilinmesi Gerekenler
  • 01.09.2023
Amerika’da Haciz | Bilinmesi Gerekenler

Amerika’da haciz işlemlerinin 2023’ün ilk çeyreğinde %22 oranında arttığını biliyor muydunuz? Bu durum bizlere COVID-19 sürecinden beri devam eden ekonomik zorluklar ve yüksek işsizlik oranlarının bir sonucu olarak daha fazla Amerikalının evlerini hacizden dolayı kaybettiğini göstermektedir. Ayrıca ABD hükümetinin COVID pandemisi sonrasında, konut kredilerini geri ödemekte zorlanan ev sahiplerine yaptığı yardımları sonlandırması da bu haciz oranındaki artışın başlıca sebeplerinden biridir...

Devamı
Amerika’da Ev ve Emlak Almak İçin Bilmeniz Gerekenler
  • 01.12.2022
Amerika’da Ev ve Emlak Almak İçin Bilmeniz Gerekenler

Amerika’da ev ve emlak satın almak için ABD’de oturum iznine sahip olmak ya da orada yaşamak zorunda değilsiniz. ABD’de yaşamıyor olsanız bile konut kredisi (mortgage) alabilirsiniz. Kredi kuruluşları, ABD vatandaşı olmayan müşterilerine emlak ya da evin satış fiyatının %50’sine kadar konut kredisi verebilmektedir. Ancak bunun için, bazı temel koşulların sağlanması gerekmektedir. ..

Devamı
New York’ta Gayrimenkul Avukatı
  • 04.06.2023
New York’ta Gayrimenkul Avukatı

New York’ta gayrimenkul avukatı tutmak New York’ta ev almak isteyen kişilerin çoğu zaman tereddütle yaklaştığı bir düşüncedir. Ek maliyet yaratması bu tereddütün ana sebeplerinden biridir. Ancak bir gayrimenkul avukatının sağlayacağı faydalardan maliyeti sebebiyle vazgeçmek mantıklı bir tercih midir? Gelin birlikte ele alalım...

Devamı
Amerika’da Ticari Gayrimenkul Alım Satım Sözleşmeleri Hakkında Temel Bilgiler
  • 04.11.2023
Amerika’da Ticari Gayrimenkul Alım Satım Sözleşmeleri Hakkında Temel Bilgiler

Amerika’da ticari gayrimenkul alım satımları uzun ve karmaşık süreçlerdir. Pek çok ticari gayrimenkul alım satım işlemleri benzer yaklaşımlara sahip olsa da bazı noktalarda birbirlerinden ayrılmaktadır ve kendilerine has karmaşıklıkları olabilmektedir. Bu sebeple ticari gayrimenkul alım satım sözleşmeleri çeşitli faktörler göz önünde bulundurularak hazırlanmalıdır. Alım satım sözleşmelerinde tarafların hakları ve yükümlülüklerin açık bir şekilde belirtilmesi gerekmektedir. Ayrıca satıcı ve alıcı arasındaki olası bir anlaşmazlık durumunda hangi adımların atılacağı ve çözüm yolunun nasıl bulunacağı da sözleşmede belirtilmelidir...

Devamı
New York’ta Ev Almak
  • 05.05.2023
New York’ta Ev Almak

New York’ta ev almak, şehir hayatını, insanlarla, kalabalık gruplarla birlikte olmayı seven birçok insan için en büyük hayallerden biridir. New York’ta pandemi sonrası ev alım satım sektöründe bir sakinlik görülmeye başlandı. Kalabalıklardan kaçmak isteyen pek çok sakin şehrin uzağına taşınma kararı aldı. ..

Devamı
Amerika’da Ev Sahibi-Kiracı Anlaşmazlıkları
  • 08.10.2023
Amerika’da Ev Sahibi-Kiracı Anlaşmazlıkları

Amerika’da ev sahibi-kiracı anlaşmazlıkları oldukça yaygındır. Kiracı sözleşmesinde her iki tarafın sorumlulukları ve yükümlülüklerinin açıkça belirtilmesi ve anlaşılması anlaşmazlıkların önüne geçmek için büyük önem taşımaktadır. Ancak yine de sözleşme hukuki açıdan ve iki taraf açısından uygun olmasına ragmen anlaşmazlıklar ortaya çıkabilmekte ve durum mahkemeye taşınabilmektedir. Anlaşmazlığın mahkemeye taşınması taraflar için yüklü maliyetler çıkartacaktır. Tarafların bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla sağlıklı bir şekilde iletişime geçmesi oluşabilecek maliyetlerin önlenmesi için daha mantıklı bir tercih olacaktır...

Devamı
New Jersey’de Ev Almak: Neden Bir Gayrimenkul Avukatı ile Çalışmalısınız?
  • 10.07.2023
New Jersey’de Ev Almak: Neden Bir Gayrimenkul Avukatı ile Çalışmalısınız?

New Jersey’de ev almak sadece parayı ödeyip anahtarı almaktan ibaret değildir. Amerika’nın her bölgesinde olduğu gibi New Jersey’de de gayrimenkul alımı sırasında birden çok yasal prosedür sürece dahil olmaktadır. Deneyimli bir gayrimenkul avukatı size rehberlik ederek bu yasal prosedürleri kolaylıkla aşmanızı ve satın alımı başarı ile tamamlamanızı sağlayacaktır...

Devamı
Bir Yabancı Olarak Amerika’da Ev Almak
  • 10.13.2019
Bir Yabancı Olarak Amerika’da Ev Almak

Amerika’da ev alabilmek için herhangi bir oturum iznine sahip olmak veya ABD’de yaşamak mecburiyetinde değilsiniz. ABD daimî ikamet izniniz olmasa da evin satış bedelinin %50’sine kadar konut kredisi çekebilir ve Amerika’da bir ev alabilirsiniz. Ancak tahmin edeceğiniz gibi yine de belli koşulların karşılanması elzemdir ve bunlardan en önemlisini en baştan söyleyelim: ABD’de işlem gören özel bir bankada en az 100.000 $ nakit bakiyeye sahip bir hesabınızın olması gerekmektedir. ..

Devamı
ABD’de Gayrimenkul Sözleşmelerindeki Anlaşmazlıklar
  • 10.15.2021
ABD’de Gayrimenkul Sözleşmelerindeki Anlaşmazlıklar

Gayrimenkul sözleşmeleri genel olarak karmaşık ve teknik hükümler içerir. Bu sözleşmeler çerçevesinde tarafların hakları ve sorumlulukları ortaya konulur. Gayrimenkul sözleşmelerindeki anlaşmazlıklar genellikle sözleşme imzalandıktan sonra fakat tüm işlemler tamamlanmadan önce ortaya çıkmaktadır. Gayrimenkul alım ve satımı hem bireyler için hem de işletmeler için önemli tutarlara vardığından bu sözleşmelere ilişkin ortaya çıkan sorunlar çok can sıkıcı durumlara neden olabilmektedir. Bu noktada, gayrimenkul sözleşmelerinde tarafların arasında herhangi bir anlaşmazlık ortaya çıkmaması, her şeye rağmen bir anlaşmazlık olması halinde ise nasıl çözüme kavuşturulacağı konuları taraflar için çok önemlidir. ..

Devamı
Pandemi Sonrası Kiracı Tahliye Krizi
  • 10.23.2021
Pandemi Sonrası Kiracı Tahliye Krizi

Pandeminin başlamasıyla birlikte birçok insan finansal sıkıntılarla karşı karşıya geldi. Her geçen gün daha fazla kişinin işe gidememesi sonucunda, kiralarını ödeme konusunda zorluk yaşayan kiracıların evden çıkartılmasını engellemek amacıyla, Vali Phil Murphy 106 sayılı Kararnameyi imzaladı. Bu Kararname COVID-19 kaynaklı sıkıntıların kontrolü çerçevesinde insanların evlerinden dışarıya çıkmaması ve tahliye edilmemelerini sağlamak amacıyla düzenlenmişti. Şimdi ise New Jersey’deki vaka sayıları düşme eğilimine girdi ve kiracı tahliye moratoryumu uygulaması sona yaklaştı. ..

Devamı
Amerika’da Gayrimenkul Alım-Satımlarında Avukat İnceleme Süreci Nasıl İşler?
  • 11.08.2021
Amerika’da Gayrimenkul Alım-Satımlarında Avukat İnceleme Süreci Nasıl İşler?

Gayrimenkul alım-satımları bir dizi işlemi içinde barındıran hukuki bir süreçtir. Avukat incelemesi de gayrimenkul alım-satımı içinde yer alan önemli bir adımdır. Özellikle New Jersey eyaletinde bu aşama zorunludur. Avukat incelemesi, gayrimenkul için bir teklif verilmesi ve teklifin karşı tarafça kabul edilmesi sonrasında başlar. Buna göre, teklifin kabul edilmesinden sonraki üç iş günü içinde herhangi bir avukata başvurulmazsa veya kontrat hükümlerine ilişkin avukatın herhangi bir onaylamama ya da değişiklik işlemi bulunmazsa, sözleşme üç iş günü içinde tarafları bağlayıcı hale gelir. Bu nedenle, tarafların haklarının korunması adına sözleşmenin her iki tarafı için de avukatlık incelemesi çok önemlidir. Bu yazımızda, gayrimenkul alım-satım sözleşmelerinde avukat inceleme sürecinin nasıl ilerlediği ve neden önemli olduğu konularında faydalı bilgiler sunuyoruz...

Devamı
Ticari Gayrimenkul Kiralamalarında Kiracıların Müdahalesiz Kullanım Hakkı
  • 11.15.2021
Ticari Gayrimenkul Kiralamalarında Kiracıların Müdahalesiz Kullanım Hakkı

Müdahalesiz kullanım hakkı kiracının kiraladığı yeri öngörülen amaçla kullanabilmesine imkân veren ve mülk sahibinin sebepsiz bir şekilde kiracının kullanım alanına karışamamasını sağlayan önemli bir haktır. Bu yazımızda, ticari amaçlı gayrimenkul kiralamalarında kiracıların sahip olduğu müdahalesiz kullanım hakkına ilişkin önemli bilgiler veriyoruz...

Devamı
ABD’de Konut Kredisi Dolandırıcılığı Hakkında Bilinmesi Gerekenler
  • 12.17.2021
ABD’de Konut Kredisi Dolandırıcılığı Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Bazı kişi ya da kurumlar, zor duruma düşmüş ev sahiplerinin durumunu iyileştirmek ve evlerinin icraya verilmesini engellemek vaadiyle farklı şekillerde dolandırıcılık faaliyeti yapabilmektedir. Bu kişiler, genellikle sözleşme hükümlerinde değişiklik yaparak kredi konusu gayrimenkulün ev sahibinin mülkiyetinden çıkmasını engelleyecekleri yönünde ev sahiplerini ikna etmektedir. Bu yazımızda, konut kredisi dolandırıcılığına karşı hangi konularda dikkat edilmesi gerektiği hususlarına değindik...

Devamı
New Jersey’de Gayrimenkul Avukatı: Ev Almadan Önce Danışın
  • 14.07.2023
New Jersey’de Gayrimenkul Avukatı: Ev Almadan Önce Danışın

Bir ev satın almak birçok kişi için büyük bir yatırımdır ve risk alınmadan, yanlış bir işlem yapılmadan satın alımın tamamlanması gerekmektedir. New Jersey’de ya da Amerika’daki herhangi bir eyalette bir ev satın almak istediğinizde emlak yasaları oldukça karmaşıklaşabilmekte ve küçük bir hatanız size büyük maddi sonuçlarla dönebilmektedir. Almak istediğiniz evi kendi başınıza kararlaştırmış olsanız bile satın alımın yasal yönü son derece karmaşık olabilmektedir. Bu nedenle New Jersey’de bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak risklerin ortadan kaldırılması ve alımın başarı ile tamamlanması için sizlere büyük bir avantaj sağlayacaktır...

Devamı
New York'ta Gayrimenkul Alım Satımı: Alım Satım İçin Basit Bir Kılavuz
  • 15.04.2023
New York'ta Gayrimenkul Alım Satımı: Alım Satım İçin Basit Bir Kılavuz

New York'ta gayrimenkul alım satımı için herhangi bir oturum iznine sahip olmak veya ABD’de yaşamak mecburiyetinde değilsiniz. ABD daimî ikamet izniniz olmasa da evin satış bedelinin %50’sine kadar konut kredisi çekebilir ve New York’da bir ev sahibi olabilirsiniz. Ancak konut kredisi kullanabilmek için en önemli koşullardan biri ABD’de işlem gören özel bir bankada belirli bir bakiyeye sahip bir hesabınızın olması gerekmektedir. Kabul edilebilir bir oran olarak, evin satın alma fiyatının en az %20'sinin peşinat için biriktirilmesi ve ayrıca kapanış masrafları için satın alma fiyatının %3-5'inin ilave masraflar olarak hazır edilmesidir...

Devamı
Ev Tadilatı Sözleşmesi Nedir?
  • 16.02.2024
Ev Tadilatı Sözleşmesi Nedir?

Amerika Birleşik Devletleri’nde ev tadilatı yapmak kimi zaman büyük maliyetli bir kalkışma olabilir. Bu yüzden belli bir tutarı aşan tadilat projeleri için bir sözleşme hazırlamak hukuki açıdan güvence sağlar. Bu çerçevede ABD gayrimenkul hukuku, tadilat maliyetlerinin 500 doları aşması durumunda ev tadilatı sözleşmesi yapılmasını şart koşmaktadır. Bunun yanında maliyet 500 doları aşmasa bile tadilat yapacak firmadan sözleşme talep etmeniz olası bir aksilik durumunda sizlere avantaj sağlayacaktır. ..

Devamı
New Jersey’den Ev Almak Üzerine
  • 2.25.2021
New Jersey’den Ev Almak Üzerine

Neşe dolu meydan danslarının, menekşelerin, enfes yaban mersinlerinin simgelediği Bahçe Ülkesinden (Garden State) yani New Jersey’den ev almak düşüncesi heyecan verici ama aynı zamanda yaşamınızı önemli derecede değiştirecek kararlardan biri olacaktır..

Devamı
ABD’de Miras ve Emlak Vergisi
  • 2.28.2020
ABD’de Miras ve Emlak Vergisi

ABD’de Miras ve emlak vergisi özellikle Başkanlık seçimlerinin yaklaştığı zamanların çok konuşulan konularından birisidir. Bu özellikle gayrimenkul vergileri için geçerlidir. Emlaklarda 2020 yılı için uygulanacak 11.58 milyon Dolarlık federal vergilendirmeye başlama sınırının aşağıya çekilmesi tartışılmaktadır. Nebraska, Iowa, Kentucky, Pennsylvania, New Jersey, Maryland veraset ve intikal (miras) vergisi talep eden eyaletlerdir. 13 eyalette emlak vergisi vardır. Bu eyaletler; Connecticut, District of Columbia, Hawaii, Illinois, Maine, Maryland, Massachusetts, Minnesota, New York, Oregon, Rhode Island, Vermont ve Washington’dur. Emlak vergisi talep eden eyaletlerin kendi belirlediği vergilendirmeye başlama sınırları federal eşiğin oldukça altındadır. Massachusetts ve Oregon, 1 milyon dolar ile en düşük limit belirleyen eyaletlerdir. Bu sınırı New York eyaleti 5.74 Milyon Dolarlık olarak belirlemiştir. Emlağın değeri bu rakamları aşarsa emlak vergisi ödenecektir. Miras ve emlak vergileri konusunda uzman Avukat desteği almak en doğru yoldur...

Devamı
HOA (Homeowner Association) Hakkında Bilmeniz Gerekenler
  • 20.08.2023
HOA (Homeowner Association) Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Amerika Birleşik Devletleri’nde bir ev almadan önce göz önünde bulundurmanız gereken birçok faktör bulunmaktadır. Evin konumu, oda sayısı ve maliyeti bu faktörlerden birkaç tanesidir. Ancak tüm bunların dışında ev almadan önce dikkat etmeniz gereken başka bir faktör daha vardır: Alacağınız ev için HOA’ya (ev sahipleri derneği) üye olmalı mısınız?..

Devamı
New York’ta Ev Satın Almak: Bilmeniz Gereken Her Şey
  • 21.05.2023
New York’ta Ev Satın Almak: Bilmeniz Gereken Her Şey

New York’ta ev satın almak fiyatlara baktığınız zaman gözünüze korkutucu gelebilir. Son trendlere göre New York’ta ev satın almanın maliyeti geçen yıla oranla %3.4 artış göstermiştir ve 2023 yılında ortalama olarak $622.000 seviyesindedir. Bu yüksek sayılabilecek fiyatlara ek olarak bir maddi yük daha bulunmaktadır: peşinat. New York’taki ev sahipleri genellikle evin fiyatının en az %20’sini peşin olarak istemektedir. ..

Devamı
Amerika'da Ev Denetimi nedir? Neden Önemlidir?
  • 27.05.2020
Amerika'da Ev Denetimi nedir? Neden Önemlidir?

Ev denetimi nedir? Ev denetimi (home inspection) evin genel fiziki durumu hakkında bilgi veren bir rapordur. Detaylı bir ev inceleme raporu evin genel fiziki yapısı, çatısı, su tesisatı, iklimlendirmesi (ısıtma ve soğutması), su sızıntıları, küf, elektrik ve fosseptik ve benzeri konularda fikir verir. Bir ev raporu alması alıcıya evin genel durumu hakkında bilgi verecektir. Detaylı bir ev denetim raporu alıcıyı sürpriz masraflardan koruyacaktır. İyi bir ev denetçisi alıcının göremeyebileceği alanları da görebileceğinden, hazırlayacağı rapor alıcının pazarlık gücünü artıracaktır. Alıcı olarak ev denetimi yaptırmak sizi gelecekteki sürprizlerden korur. Alıcının kontratı imzalaması öncesinde bir kaç yüz dolar vererek sahip olacağı bir ev denetimi raporu kendisini daha fazla masraf yapmaktan koruyacaktır. Satıcının satış öncesi ev denetimi yaptırması bazı eksikleri tamamlamanıza imkân sağlar.Ev satın almak hayatımızın önemli kararlarından biridir.Ev denetim raporu almak ev alım-satımının sadece bir parçasıdır. Doğru kararlar almanız, zaman ve para kaybı yaşamamanız için gayrimenkul uzmanı Avukat desteği her zaman faydalıdır...

Devamı
İpotek Hacizini Önlemek Nasıl Mümkündür?
  • 29.10.2020
İpotek Hacizini Önlemek Nasıl Mümkündür?

İpotek haczini önlemek mümkün müdür? Haciz, borç verene borçlunun (emlak sahibinin) kararlaştırılan ödemelerini yapamaması durumunda, borç verenin mülke el koymasına, gayrimenkulü (ev, arsa veya arazi) tahliye etmesine ve gayrimenkulü satmasına olanak tanıyan, aralarındaki sözleşmede ..

Devamı
Amerika’da Ev veya Emlak Almak için Kredi Kullanımı
  • 3.9.2020
Amerika’da Ev veya Emlak Almak için Kredi Kullanımı

Amerika’da ev veya emlak almak için kredi kullanmanız gerekebilir. Yeterli nakit varlığınız yoksa ya da kredi maliyetleri nakit paranızın reel getirisinden daha düşükse kredi kullanımı gündeme gelecektir. ABD’de bir yabancının nakit olarak emlak almasının önünde yasal olarak bir engel yoktur. Sadece bazı birliklerin (association) aidatlar gibi alacaklarını garanti altına almak amacı ile uyguladıkları kısıtlamalar söz konusudur. Kredi (Mortgage) kullanarak emlak alma gündeme geldiğinde bazı yasal süreçlerin tamamlanması gerekecektir. ABD vatandaşı olmayan bir yabancı emlak alımlarında %50 ye varan oranlarda kredi kullanabilir ancak bunun için ABD’de işlem gören özel bir bankada en az 100.000 $ bakiyeye sahip bir hesabınn olması gerekmektedir. ABD’de mali bir geçmişinizin olmaması kredi oranlarını biraz yükseltecektir. Kredi onaylanma aşamasında denetim (inspection), harita çizim (survey) ve değerlendirme (appraisal) aşamaları olumlu olarak geçildikten sonra alım-satım işlemine geçilecektir. Bütün bu aşamaları..

Devamı
Yatırım Amacıyla Amerika’da Konut Satın Alma
  • 7.11.2019
Yatırım Amacıyla Amerika’da Konut Satın Alma

Yatırım amacıyla Amerika’da konut satın alma ABD de ikamet etmeyenlerin de değerlendirebileceği bir fırsattır. Özellikle Türkiye gibi dolarizasyon yaşayan ülke vatandaşları için Amerika’da konut satın alma çok rasyonel bir yatırım olarak öne çıkmaktadır. ABD’de konut yatırımının geri dönüş süresi 10 yıl iken Türkiye’de bu süre yaklaşık 18-20 yıldır. Konut fiyatlarındaki irrasyonellikten ve enflasyonun etkilerinden korunmak isteyen gayrımenkul yatırımcıları için ideal bir yatırım imkânı olabilmektedir...

Devamı
COVID-19 ABD Emlak Piyasasını Nasıl Etkiler?
  • 7.2.2021
COVID-19 ABD Emlak Piyasasını Nasıl Etkiler?

COVID-19 ABD emlak piyasasını 2020 yılında olumsuz etkilemesine rağmen, ABD de 6 milyon ev satıldı ve ortalama ev fiyatları yüzde 5 arttı. Çok hızla yayılan bir salgın, ekonomik durgunluk ve bir anda 20 milyonu bulan işsizliğe rağmen bu artış gerçekleşti. Nisan ve Mayıs aylarında ülke genelinde konut satışları önemli düşüşler yaşadı. 2020 yaz aylarında biraz toparlanma olsa da, 2020 Ekimde konut satışları, 2007'de başlayan konut ve mali krizden bu yana en düşük seviyelerine geriledi. Emlak alıcılarının güvenini artıran olumlu aşı haberlerinin gelmesi, aşılamanın başlamaması ve finans kurumlarının tarihsel olarak düşük faiz oranları sunması piyasayı canlı tutmaktadır. Emlak satıcılarının/geliştiricilerinin ortalama % 10 oranında Covid-19 indirimi uygulamaları ve aylar süren eve kapanma uygulaması sebebi ile bastırılmış talebin oluşması fiyatların daha da düşmesini engellemektedir. Artan hammadde maliyetlerinin emlak fiyatlarını daha da artıracağı endişesi ve konut arzının talebi karşılamayacağı beklentileri fiyat artışlarına sebep olabilir. Her krizin bir fırsat olabileceği unutulmamalıdır. ..

Devamı