Gayrimenkul sözleşmeleri genel olarak karmaşık ve teknik hükümler içerir. Bu sözleşmeler çerçevesinde tarafların hakları ve sorumlulukları ortaya konulur. Gayrimenkul sözleşmelerindeki anlaşmazlıklar genellikle sözleşme imzalandıktan sonra fakat tüm işlemler tamamlanmadan önce ortaya çıkmaktadır. Gayrimenkul alım ve satımı hem bireyler için hem de işletmeler için önemli tutarlara vardığından bu sözleşmelere ilişkin ortaya çıkan sorunlar çok can sıkıcı durumlara neden olabilmektedir. Bu noktada, gayrimenkul sözleşmelerinde tarafların arasında herhangi bir anlaşmazlık ortaya çıkmaması, her şeye rağmen bir anlaşmazlık olması halinde ise nasıl çözüme kavuşturulacağı konuları taraflar için çok önemlidir.
Bu yazımızda, gayrimenkul sözleşmelerindeki anlaşmazlıkların genelde hangi durumlarda ortaya çıktığı ve bu konuda nelere dikkat edilmesi gerektiği konularını ele alıyoruz.
Gayrimenkul Sözleşmeleri ve Ortaya Çıkan Anlaşmazlıklar
Bir gayrimenkul alım veya satım işlemlerinde tarafların haklarını ve sorumluluklarını ortaya koyan sözleşmeler gayrimenkul sözleşmelerini ifade eder. Bu sözleşmeler sayesinde, sözleşmenin tarafları sözleşme hükümleri çerçevesinde belirli haklar kazanır ve belirli sorumluluklar altına girer. Gayrimenkul sözleşmesinin tarafları temel olarak alıcı ve satıcı olmakla birlikte bazı durumlarda kredi veren banka ya da satışla ilgili bir başka kişi de olabilir.
Gayrimenkul sözleşmelerinde genel olarak aşağıdaki hükümler bulunmaktadır:
- Gayrimenkulün özellikleri
- Satış fiyatı, ödeme yöntemi gibi satış işlemine ilişkin hükümler
- Varsa satışa ilişkin mortgage vb kredi kullanımına ilişkin hükümler
- Gayrimenkulün teslim tarihi
- Sözleşme tarihi
- Gayrimenkul satışına ilave olarak varsa satışa konu diğer makine, eşya gibi varlıklar
- Varsa verilen garantiler
- Gayrimenkul inceleme raporu
- Tapuya ilişkin herhangi kısıtlayıcı bir hükmün olup olmadığı.
Gayrimenkul sözleşmeleri imzalandığı takdirde tüm taraflar için bağlayıcı niteliktedir. Diğer yandan, bazı beklenmeyen durumlar için sözleşmelere taraflara sözleşmeyi bozma hakkı veren hükümler konulmaktadır. Bu hükümlerin uygulanabilmesi için sözleşmede belirtilen şartların oluşması gerekir. Bu çerçevede, gerek alıcı gerek satıcı için gayrimenkul sözleşme metinlerinin sözleşme hukukunda uzman hukukçular nezdinde düzenlenmesi çok önemlidir.
Gayrimenkul Sözleşmelerinde Çıkan Anlaşmazlıklar
Çok yaygın olmamakla birlikte, gayrimenkul sözleşmelerinin uygulanma sürecinde taraflar arasında bazı anlaşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Bu anlaşmazlıklar genel olarak gayrimenkul sözleşmesi imzalandıktan sonra ancak tüm işlemler tamamlanmadan önce çıkmaktadır.
Gayrimenkul sözleşmelerinde taraflar arasında çıkan anlaşmazlık durumları genel olarak aşağıdaki şekildedir:
- Alıcının Yeterli Finansmanı Sağlayamaması: Alıcının kredi bulmak, başka bir varlık satışı yapıp finansman sağlamak gibi para gelmesini beklediği işlemlerin olumsuz sonuçlanması dolayısıyla gayrimenkulün ücretini ödeyememesi durumudur.
- Alış Kararını Etkileyecek Nitelikte Bir Bilginin Açıklanmaması: Alıcının satın alma kararına etki edebilecek nitelikte bir bilginin satış öncesi satıcı tarafından açıklanmamasıdır.
- Aracı Kişiye Güvenin Kaybolması: Alıcı veya satıcının gayrimenkul alım-satımına aracılık eden üçüncü kişiye ilişkin güven kaybı yaşaması durumu. Bu kişinin satıştan komisyon alma motivasyonuyla hareket etmesine bağlı olarak güven ilişkisini zedeleyebilecek ufak pürüzlerin ortaya çıkması halinde sözleşme tarafları arasında sorun yaşanabilir.
- Gayrimenkule İlişkin Bazı Yasal Durumların Olması: Bazen gayrimenkulün satışını etkileyici yasal kısıtlar söz konusu olmaktadır.
- Gayrimenkul Satıcıları Arasında Sorun Olması: Bazı durumlarda satıcı-alıcı arasındaki sorundan ziyade satıcıların kendi aralarında anlaşamaması durumu olabilmektedir. Özellikle birlikte mülkiyet halinin bulunduğu ve gayrimenkulün mülkiyetinin birden çok kişiye ait olduğu durumlarda ortaklar arasındaki anlaşmazlıklar neticesinde gayrimenkulün satışının tamamlanması mümkün olmayabilir.
- Standart Sözleşmelerin Somut Olaya Uygun Olmaması: Gayrimenkul satışına aracılık yapan kişi ya da firmalar gayrimenkul sözleşmesini genellikle standart sözleşme üzerinden yapmaktadır. Ancak bazen sözleşmeye eklenmesi gereken özel hükümler söz konusu olabilmekte ve tarafların niyet ve iradelerinin açık şekilde sözleşmeye yansıtılması gerekmektedir. Bunun sözleşmeye tam olarak yansıtılamadığı durumlarda yanlış anlaşılmalar, farklı yorumlar nedeniyle alıcı ile satıcı arasında sorun çıkma ihtimali bulunmaktadır.
Gayrimenkul Sözleşmelerinde Nelere Dikkat Edilmelidir?
Gayrimenkul sözleşmeleri hem bağlayıcı nitelikte olduğundan hem de büyük tutarlı işlemleri kapsadığından her iki taraf için de çok dikkat edilmesi gereken bir sözleşme türüdür. Bu açıdan, bu sözleşme metni imzalanmadan önce aşağıdaki işlemler önem taşır:
- Gayrimenkulün denetlenmesi
- Gayrimenkulün değerinin belirlenmesi için profesyonel destek alınması
- Gayrimenkulün güvenliğinin belirlenmesi için profesyonel destek alınması
- Sözleşme metninin dikkatlice incelenmesi
- Gayrimenkul ile ilgili komşulardan bilgi alınması
Anlaşmazlık Halinde Neler Yapılabilir?
Taraflardan biri sözleşme hükümlerinde belirlenen şartları yerine getiremezse sözleşme hükümlerine aykırılık durumu oluşur. Genellikle bu durumlarda neler yapılacağı sözleşme metinlerinde ayrıca belirtilir. Eğer oluşan soruna ilişkin nasıl bir çözüm bulunacağı sözleşmede yer almıyorsa sözleşmeye aykırılık iddiasında bulunacak tarafın alıcı mı yoksa satıcı mı olduğuna göre farklı şekilde ilerleme sağlanır:
Sözleşmeye aykırılık iddiasında bulunacak taraf alıcıysa;
- Oluşan zararlar için satıcıya dava açmak
- Sözleşmeyi iptal ederek, öncesinde verilen depozito ya da yapılan masrafların karşılanmasını istemek
- Varsa sözleşmede yer alan zorlayıcı şartları kullanarak sözleşmenin tamamlanması sağlamak gibi farklı yöntemler kullanabilir.
Sözleşmeye aykırılık iddiasında bulunacak taraf satıcıysa;
- Depozitoyu alarak, sözleşmeyi feshetmek
- Sözleşmeye aykırılık nedeniyle oluşan maddi kayıplarının telafisi için dava açmak
- Varsa sözleşmede yer alan zorlayıcı şartları kullanarak sözleşmenin tamamlanması sağlamak gibi farklı yöntemler kullanabilir.
Yardıma mı İhtiyacınız Var?
Onal Gallant&Partners, Gayrimenkul Hukuku, Fikri Mülkiyet Hukuku, Ticaret Hukuku, Aile Hukuku, Aile Yoluyla Göçmenlik, Çalışma ve Yatırım Yoluyla Göçmenlik ve ABD Vize Süreçleri konularında uzman bir hukuk bürosudur. Amerika'da şirket kurulması ve ABD’de gayrimenkul satın alınmasından, marka tescili ve Green Card çekilişlerine kadar geniş bir yelpazede güvenilir bir temsil ve danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
Onal Gallant&Partners’ın tüm ofislerinde görev yapan her biri alanının uzmanı, güncel mevzuat ve uygulamalar hakkında derinlemesine bilgi ve tecrübe sahibi olan saygın ve dinamik hukukçulardan oluşan ekibi saydığımız bu alanları ilgilendiren tüm hukuki problemlerinizin çözümü ve ABD’de hayata geçirmek istediğiniz projelerinizin finansal olarak en etkin şekilde ve sorunsuz süreçlerle yönetilmesi konusunda sizlere yardımcı olmaya hazırdır.
Uzmanlık ve uygulama alanlarımızdaki konularla ilgili olarak en çok merak edilen sorulara verdiğimiz cevapları, sürekli değişen ve güncellenen yasal düzenlemeler ve idari tasarruflarla ilgili haberleri ve bilgilendirme amaçlı videolarımızı ve bloglarımızı ziyaretçilerimizle paylaşmaktan büyük mutluluk duyuyoruz. Bu kapsamdaki yayınlarımızı websitemizden, Facebook, Twitter, Quora, LinkedIn ve Medium hesaplarımızdan ve Youtube kanalımızdan takip edebilirsiniz
Ayrıca ofisimize e-mail veya telefonla doğrudan ulaşabilirsiniz.
