Amerika’da ev almak konusunda Amerike birleşik Devletleri yabancılar için esnek koşullar sağlamaktadır. Neredeyse her alanda yatırımcıların göz bebeği olan ABD, yabancı kişilere fiziksel olarak orada bulunmadan ev alma imkânı sunar. Vizeye ihtiyacınız olmadan, sadece pasaportunuzla Amerika’da ev alarak gayrimenkul yatırımında bulunmak mümkündür. Bu blogumuzda, Amerika’da ev alırken hangi noktalara dikkat etmeniz gerektiğini, hangi vergiler ve ek maliyetlerle karşılaşabileceğinizi, “ev denetimi” (home inspection) prosedürünü ve satın alma sürecinin nasıl işlediğini anlatıyoruz.
Amerika'da Ev Almak İçin ABD Vatandaşı Olmanıza Gerek Yok
Amerika’da ev satın alabilmek için herhangi bir oturum iznine veya Green Card sahibi olmaya gerek yoktur. ABD vatandaşı olmasanız bile evin satış bedelinin ortalama %50’sine kadar konut kredisi (mortgage) çekerek ev almanız mümkündür.
Yabancı uyrukluların konut kredisine başvuru yapabilmesi için genellikle ABD’de faaliyet gösteren bir bankada en az 100.000 $ bakiyesi olan bir hesap açması beklenir. Bu koşulları sağladıktan sonra evin değerinin %50’sine kadar konut kredisi kullanabilirsiniz (bu oran durumunuza ve bankaya göre %40 veya %60 da olabilir).
Amerika’da Ev Alma Süreci
1. Emlakçıyla Çalışma Zorunluluğu Yok, Ama Faydalı
ABD’de ev almak için bir emlakçıyla çalışmak yasal olarak zorunlu değildir. Ancak bir emlak danışmanı süreci sizin adınıza daha hızlı ve sorunsuz şekilde yürütebilir. Bu noktada emlakçı komisyonu konusunda endişelenmenize gerek yoktur. Satış sonrasında komisyonu genellikle satıcı öder ve satıcıya hizmet veren emlak ofisi de kendi kazancını, alıcının temsilcisiyle paylaşır. Yani siz doğrudan bir emlak ofisine ödeme yapmak durumunda kalmazsınız. Emlakçıyla çalışmak zorunlu olmasa da Amerika’da ev alırken bölgeyi iyi tanıyan bir emlakçının rehberliğiyle ilerlemek büyük avantaj sağlar.
- Multiple Listings Service (MLS): Emlakçınız, ev arayışınızı kolaylaştırmak için ABD’nin en büyük veri havuzu olan MLS üzerinden bütçenize ve tercihlerinize uygun konutları listeler.
- Evi Yerinde İnceleme veya Video Tur: Eğer ABD’de yaşıyorsanız, emlakçınızla birlikte evleri gezebilir; uzakta yaşıyorsanız video görüşmeler, fotoğraflar ve sanal turlar ile evi değerlendirebilirsiniz.
2. Teklif Mektubu ve Satış Sözleşmesi
Beğendiğiniz bir evi satın almak istediğinizde, emlak danışmanınız teklif mektubu (offer letter) hazırlar. Bu mektupta:
- Almak istediğiniz evin adresi ve özellikleri,
- Teklif ettiğiniz fiyat ve koşullar,
- Ödeme planına dair bilgiler bulunur.
Teklif mektubu, ıslak imza veya çevrimiçi imza yoluyla onaylandıktan sonra satıcının emlak danışmanına gönderilir. Kabul edilmesi hâlinde sıra, satış sözleşmesi (sales contract) hazırlamaya gelir. Bu sözleşme, alış – satış kontratı olarak da bilinir ve tüm yasal koşulları içermelidir.
3. Depozito Ne Zaman Yatırılır?
Satış sözleşmesi imzalandıktan sonra, beğendiğiniz ev MLS listesinde “satılık” statüsünden kaldırılır. Ancak tapu devri gerçekleşene kadar geçen süreçte, depozito yatırmanız beklenir.
- Depozito, bağımsız bir tapu firması veya üçüncü taraf bir avukatlık firmasının emanet hesabına (escrow) geçer.
- Bu adım, hem alıcı hem de satıcı tarafını koruyan önemli bir güvencedir.
4. Teknik Denetim (Home Inspection) Aşaması
Amerika’da alacağınız evin teknik açıdan incelenmesi gerekir. Profesyonel bir ev denetçisi (home inspector):
- Yapısal, elektrik ve sıhhi tesisat,
- Klima ve ısıtma,
- Çatı, rutubet ve su sızıntısı,
- Mutfak-banyo dolapları,
- Bina yalıtımı ve enerji verimliliği,
- Kapı ve pencere işleyişi
gibi birçok unsuru kontrol eder.
Denetim Raporu sayesinde, evin tamir masraflarını ve potansiyel sorunlarını önceden öğrenirsiniz. Eğer büyük maliyetli veya ciddi bir problemle karşılaşırsanız belirli bir süre (genellikle 5-10 gün) içinde evi almaktan vazgeçebilir ve depozitonuzu geri alabilirsiniz.
5. Tapu Devri (Closing)
Denetim aşamasında herhangi bir sorun çıkmazsa, sıra tapunun devri (closing) işlemine gelir. Bu adımda, bağımsız bir avukatlık firması veya “title agency” devreye girer.
- Belgeler, ödeme tutarları ve sözleşme koşulları son kez kontrol edilir.
- Ödeme tamamlanır; tapu (deed) tescil edilir.
- Title agency veya avukatlık bürosu, resmî tapu belgenizi size iletir.
Tapu devri yapıldıktan sonra evin resmî ve yasal sahibi olursunuz.
Amerika’da Emlak Vergisi
Amerika Birleşik Devletleri’nde ev veya emlak alan herkes —vatandaş olup olmadığına bakılmaksızın— yıllık emlak vergisi ödemekle yükümlüdür. Bu vergiler, eyalet veya yerel yönetimler tarafından tahsil edilir ve eyaletten eyalete farklı oranlarda uygulanır. Federal ve yerel vergilere ilişkin detaylı bilgi için ABD Hazine Bakanlığı sayfasını ziyaret edebilirsiniz.
Konut Kredisiyle Alıyorsanız
Kredilendirme işlemlerinde yıllık emlak vergisi genellikle aylık mortgage ödemenize dahil edilir. Banka sizin adınıza bu vergileri tahsil ederek ilgili makamlara öder.
Nakit Alım Yapıyorsanız
Eğer evi nakit olarak satın aldıysanız emlak vergilerinizi aylık veya yıllık periyotlarla kendiniz takip edip ödemeniz gerekir.
Ek Vergiler (Mortgage Vergisi)
ABD’de mortgage ile ev alırken, her eyaletin konut kredisi üzerinden uyguladığı ek vergiler vardır. Örneğin:
- New York: Kredi miktarının %1,8’i – %1,92’si
- Florida: Kredi miktarının %1,1’i
New York’ta ev almak için 200.000 $’lık bir mortgageida ortalama 3.500 – 4.000 $ vergi öderken, Florida’da bu miktar 2.000 $ civarında olacaktır. Dolayısıyla evin bulunduğu eyaletin vergi oranlarını da hesaba katmanız son derece önemlidir.
Gelir Vergisi ve Diğer Belgeler
Amerika’da ev sahibi olarak kira geliri elde etmeyi düşünüyorsanız, 1040NR (Nonresident Alien Income Tax Return) formu ve IRS Publication 515 gibi belgelerin neleri kapsadığını bilmeniz önemlidir. ABD, birçok ülkeyle çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları imzalamıştır. Bu nedenle, gelir vergisi yükümlülüklerinizi ve varsa anlaşma kapsamındaki muafiyetlerinizi öğrenmek için profesyonel bir vergi danışmanına başvurmanız faydalı olacaktır.
.jpg)
Amerika’da Ev Alarak Oturum veya Vatandaşlık Elde Edilir Mi?
Amerika’da ev sahibi olmak, tek başına oturum izni veya vatandaşlık (Green Card) hakkı tanımaz. Bazı ülkelerde “ev alana oturum izni” gibi programlar olsa da ABD’de bu uygulama yoktur. “EB-5 Yatırımcı Vizesi” gibi farklı programlara başvuru yaparak Green Card alabilirsiniz; ancak salt “ev satın alma” işlemiyle doğrudan göçmenlik statüsü elde edemezsiniz.
Toparlayacak Olursak
Yabancı olarak Amerika’da ev almak vize gerekmeksizin mümkündür. Ayrıca Amerika’da ev sahibi olmak, iyi bir araştırma ve planlamayla oldukça kârlı bir yatırım hâline gelebilir. Uzman bir gayrimenkul danışmanlığı hizmeti alarak süreci problemsiz olarak tamamlayabilir ve Amerika’da gelir edebileceğiniz gayrimenkul sahibi olabilirsiniz.
Yardıma mı İhtiyacınız Var?
Onal Gallant&Partners, Gayrimenkul Hukuku, Fikri Mülkiyet Hukuku, Ticaret Hukuku, Aile Hukuku, Aile Yoluyla Göçmenlik, Çalışma ve Yatırım Yoluyla Göçmenlik ve ABD Vize Süreçleri konularında uzman bir hukuk bürosudur. Amerika'da şirket kurulması ve ABD’de gayrimenkul satın alınmasından, marka tescili ve Green Card çekilişlerine kadar geniş bir yelpazede güvenilir bir temsil ve danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
Onal Gallant&Partners’ın tüm ofislerinde görev yapan her biri alanının uzmanı, güncel mevzuat ve uygulamalar hakkında derinlemesine bilgi ve tecrübe sahibi olan saygın ve dinamik hukukçulardan oluşan ekibi saydığımız bu alanları ilgilendiren tüm hukuki problemlerinizin çözümü ve ABD’de hayata geçirmek istediğiniz projelerinizin finansal olarak en etkin şekilde ve sorunsuz süreçlerle yönetilmesi konusunda sizlere yardımcı olmaya hazırdır.
Uzmanlık ve uygulama alanlarımızdaki konularla ilgili olarak en çok merak edilen sorulara verdiğimiz cevapları, sürekli değişen ve güncellenen yasal düzenlemeler ve idari tasarruflarla ilgili haberleri ve bilgilendirme amaçlı videolarımızı ve bloglarımızı ziyaretçilerimizle paylaşmaktan büyük mutluluk duyuyoruz. Bu kapsamdaki yayınlarımızı websitemizden, Facebook, Twitter, Quora, LinkedIn ve Medium hesaplarımızdan ve Youtube kanalımızdan takip edebilirsiniz
Ayrıca ofisimize e-mail veya telefonla doğrudan ulaşabilirsiniz.
